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新华财经上海5月18日电2026年3月，国内仓储指数大幅上升至51.4%，环比上升4.7个百分点，重回扩张区间，职业景气量边沿改进。但与之构成反差的是，在已上市的10只仓储REITs中，有6家堕入亏本，租金下行、财物减值、商誉计提等要素继续连累盈余体现。
剖析人士指出，现在仓储职业正处于“弱复苏、强分解”的阶段，短期盈余压力难解，中长时间内还需依托财物优化、并购整合与形式晋级等方法寻求破局之法。
依据观念指数研讨院计算，2026年3月，仓储指数完毕接连缩短态势，触及51.4%，较2月上升了4.7个百分点，首要得益于复工复产提速、大宗产品需求回暖带动仓储事务量增加。
分项多个方面数据闪现，新订单、设备利用率、期末库存、均匀库存周转次数等指数环比上升1.6至10个百分点，产品周转功率加速，企业备货志愿增强。
同期，我国与收买联合会发布的多个方面数据闪现，3月份我国业景气指数为50.2%，较上月上升了2.7个百分点，重回扩张区间，事务总量指数、新订单指数、从业人员指数、事务活动预期指数等分项指数出现全面上升态势，航空物流业、路途运输业、邮政快递业事务总量指数环比别离上升了3.7、3.1和2.5个百分点；电商物流指数为110.3点，环比上升1.3点，西部地区上升起伏达5.7点，工业链上下游协同功率提高。
不过，记者调查发现，现阶段仓储物流REITs的体现却不甚抱负，在各基础设备REITs品类中体现垫底，反映了商场对职业盈余修正才能的慎重预期。
详细来看，该板块受“以价换量”战略以及年头续换租影响，2026年一季度的经营收入同、环比降幅较上一季度有所扩展——依据中金公司计算，可比口径下板块的经营收入环比下滑了4.7%，同比下滑了9.2%。
眼下，咱们国家物流地产职业在宏观经济温文复苏与供应链结构性调整的两层效果下，已从“规划扩张”向“存量优化、价值深耕”转型。其间心特征体现为“供应换挡、需求晋级、形式重构”，职业已完全脱离“跑马圈地”的粗豪开展阶段，慎重进入精细化运营与结构性晋级的新阶段。
纵览现已发布的2025年年报，10只上市REITs的营收全线%。其间，中银中外运仓储物流REIT净亏本达7317.37万元，主因租金下调叠加商誉减值；红土立异盐田港REIT的净利润由2300万元转为-599.56 万元，系出资性房地产计提减值所造成的——经过基金对不动产项目账面价值、基金发行时发生的商誉进行减值测验，可以正常的看到，其出资性的减值金额为2661.82万元，占基金出资性年底账面价值的1.39%。
“现在仓储职业‘供大于求’的格式未改，2026年3月，全国32个城市的通用仓储均匀租金为23.22元／m／月，处于 2020 年以来低位；空置率为15.82%，达近七年高位，租金与出租率两层承压。”一位券商组织REITs事务担任人和记者说，“考虑到2026年至2027年还有多只上市REITs将迎来底层财物租约的会集到期，则‘换租潮’发动的布景下，部分项目的租金下行压力料继续开释，出资者应保持警惕。”
虽然高悬于顶的“达摩克利斯之剑”暂难落下，但也有多位原始权益人向记者表明，展望未来并不失望。
“究竟，从周期演进的视点看，职业已闪现筑底信号——新增供应继续缩短、头部企业自动控供、中心区域租金跌幅收窄。个人估计，从2026年起，跟着需求复苏与供应趋于平衡， 职业或将逐渐走出下行周期，进入‘租金企稳、净吸纳量上升’的复苏阶段。”一位上市项目的原始权益人在承受记者正常采访时说。
值得一提的是，面临盈余窘境，当时职业界各商场主体正经过财物优化、并购整合与形式晋级等方法寻求破局之路。
举例而言，嘉实京东仓储REIT拟请求二次扩募，旨在收买北京大兴、昆明空港、广州花都三大物流项目（总建面超27 万平方米），完善全国中心节点布局，增强竞赛力。
还有不少企业，挑选借由REITs和并购基金盘活财物——从“单一融资”向“财物证券化多元循环”演进，以期推进财物估值与商场定价更趋理性。例如，广东宏川才智物流股份有限公司此前就发布了重要的公告，拟申报发行仓储物流REITs，拓展融资途径，盘活存量财物。
明显，在职业全体亏本的布景下，头部仓储物流REITs并未停下开展的脚步，反而经过扩募、申报新REITs等方法，优化财物结构，扩展布局规模，寻求新的增加突破口，彰显出对职业长时间开展的决心。
来自中信建投证券的研讨观念指出，仓储物流REITs市值占公募REITs全体约11.8%，对标世界仍有提高空间。业界专家遍及预判，跟着数字化转型深化与供应链一体化服务晋级，职业将逐渐走出盈余低谷，开释长时间增加潜力。
“仓储物流职业的竞赛格式出现出了多元化的态势，职业会集度正继续提高。”前述原始权益人指出，“现在，商场主体三强并立——即外资龙头凭仗本钱与全球网络，在长三角、粤港澳等中心经济圈占有高端商场主导地位，而本乡专业运营商与归纳房企转型主体则凭仗本乡化资源与方针适配才能，在区域深耕与冷链、城配等细分赛道构成差异化优势。”
综上，根据看好职业长时间开展前景的判别，则展望后市买卖布局，业界人士主张遵从“分层选城”战略——即中心城市群优先、交通纽带优先、工业集聚优先、人口流入优先准则，分三队伍布局。
详细而言，榜首队伍聚集长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝双城经济圈，触及上海、姑苏、杭州、广州、深圳、东莞、天津、成都、重庆等地，可优先布局城市近郊中心物流节点。上述区域内电商浸透率高、制造业兴旺、人口净流入、物流纽带密布、租金增速快、空置率低一级特色杰出，为职业长时间继续开展奠定了坚实基础。
第二队伍为中部纽带城市，包含武汉、郑州、长沙、合肥；东部强二线城市，包含南京、宁波、佛山、无锡等地。作为区域交通纽带，上述当地的工业搬运接受、电商下沉商场有待迸发，租金增速高于一线城市，估值性价比更高。
最终，第三队伍为东北、西北等人口流出型城市，以及三四线非纽带城市。考虑到当地商场需求疲软、租户质量一般、空置率偏高级状况，主张各组织慎重布局，低配或不装备，躲避危险。
“个人主张，各组织可将70%的仓位会集于一线%布局中部中心节点，坚决避开人口流出、工业空心化区域财物。”上述担任人称，“一起，可优先挑选高标仓项目，其租户一般为电子商务平台、第三方物流、品牌经销商，通用性强、出租率安稳、抗危险才能最强，可作为中心底仓。别的，冷链物流仓储也可重视，考虑到生鲜电商、预制菜、医药流转的迸发，现在冷链供应缺口大，租金溢价高，成长性更强。”
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